私はFIRE前は数年間不動産関連の会社で働いており
その際に年収一千万円を軽く超える不動産オーナーとも何人も知り合いました
そこまで行かなくとも投資収益だけで私の年収を軽く超えているサラリーマン大家さんなども多く
不動産投資の魅力については仕事の中で常に目の前で見てきました
ちなみに資産形成における不動産のメリットについては過去の記事でも取り上げています
https://maninoblog.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%a0%e3%81%91%e3%81%8c%e6%8c%81%e3%81%a4%e5%9c%a7%e5%80%92%e7%9a%84%e3%83%a1%e3%83%aa%e3%83%83%e3%83%88/
そんな夢のある不動産投資ですが私は一切手を出していません
もちろん適切に使えばかなり資産形成を加速させてくれますし
不動産オーナーを見てきたうえで非常に魅力的な投資だという事は理解しています
人によっては間違いなく最高の投資ではありますが
私の場合は自分のスタイルとあわないと判断しました
不動産投資に興味のある方はぜひこの記事を読んで自分に向いているかの判断材料にしてみてください
私が不動産投資を避けたのは以下の理由
・分散投資のハードルが高い
・全く不労所得ではない
・最初の物件は失敗前提
順番に解説していきます
分散投資のハードルが高い
株式市場でも通常の個別株の場合、最低でも百万円くらいはないと分散できませんが
不動産はそんなレベルではありません
中古の戸建てでも百万円は優に超えますし
マンションなどであれば一棟数千万なんて当たり前の世界です
もちろん探せば非常に安い掘り出し物もあったりしますが
それでも100円から世界中の株に分散できる投資信託などと比べると
あまりにも分散投資が出来るまでの金額が大きすぎると感じました
さらに金銭面以外でも分散しにくい性質がもう一つあります
不動産は当たり前ですがその場所から動かすことができません
そのため個人的にこの地震大国で不動産投資をやるなら
物件の立地も分散しないと非常にリスクが高いと感じています
ですが土地勘がない場所では情報が入りにくいうえに何かあった時の対応が遅れるため
お金に余裕があっても色々な地域に物件を持つことは難しいです
こういった理由からどうしても集中投資になってしまうことが個人的には引っかかりました
全く不労所得ではない
社会人になるまでは金融知識も乏しかったため
不労所得＝不動産投資だとすら思っていました
ですが自分で株式投資を始めてみたり不動産業界で働いてみると
これは全くの誤解でした
管理会社に任せるといっても全く手間がかからない訳ではありませんし
委託するための費用も馬鹿になりません
特に資金力がない最初の数件は中古物件を自分で改築して安く済ませたり
管理会社に頼まず自主管理にして費用を抑えているサラリーマン大家さんもかなり多くいました
それなりに資産が増えてきて何棟もマンションを所有しているようなオーナーでも
今度は自分で会社を立ち上げて事業として不動産投資をしていたりと
私のイメージしていた不労所得とはかなりかけ離れた存在でした
もちろんどこかには寝ているだけで家賃が入ってくるような人もいるかもしれませんが
私の知っているオーナーの中にはそんな人は一人もいません
多少苦労してでも資産の増加を加速させたいという人や
いずれ自分の会社を持ちたいという人には向いていると思いますが
少なくとも何もせずにお金を増やしたいと考える怠惰な私には縁のない世界でした
最初の物件は失敗前提
ある程度不動産投資をやってきた色々なオーナーに話を聞くと
お決まりのように言われた台詞があります
最初の物件がプラマイゼロなら上等だ
これは家賃収益や売却額から物件の購入費を引いて赤字になっていなければ
優秀な方だということです
もちろん全員が必ず最初の一件は失敗するという訳ではありませんし
多少大げさに言っている部分もあるとは思います
ただどうしても経験不足で悪条件の物件を高値で買ってしまうことが多いですし
それに加えて不動産投資特有の事情も関係してきます
不動産は基本的にローンを組んで購入しますが
不動産投資経験のない初心者は当然銀行との取引実績もありません
そのためローンを組む際に取引実績や資産のある熟練大家さんと比べて
高い金利でお金を借りざるをえないことが多々あります
また不動産会社に勤務していた人に聞くと
「いい物件が出たらまず得意先の大家さんに提案して余り物を一般公開する」と話していました
確かに自分が不動産の営業でも同じことをするだろうとは思いますが
付き合いのある不動産屋がいない初心者大家さんからしたらかなり苦しい話です
このように最初の物件は特に金利面と物件の質の面で
熟練大家さんと同条件で戦うことが非常に難しくなります
それでも一件目でトントンか少しプラス程度にこぎつけて
その物件を担保に二件目三件目と購入することで
ほかの投資にはない資産の拡大速度を達成できるという魅力があるようです
ローンを組むことによるレバレッジの利いた資産拡大に惹かれる気持ちはもちろんありますが
それでも数百万から数千万の投資で最初は失敗前提のような話を聞いてしまうと
私のリスク許容度からすると手を出すことは出来ませんでした
以上のような三つの理由から私はほぼインデックス投資のみで資産運用をしています
実際に成功している不動産オーナーを何年も見てきたため
きちんとやれば決してギャンブルではない良質な投資先であることも理解しています
その上で流動性の意味でも金額の意味でも投資信託などとは比べ物にならないほど
腰を据えてしっかり向き合う必要があることは間違いありません
私には合いませんでしたがもし興味のある方はしっかり勉強したうえで挑戦してみてください
最後に初心者に向けて多くの大家さんからいただいた忠告を紹介します
ワンルーム投資だけはやめておけ
今回は理由などは割愛しますが甘い投資の話にはご注意ください
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